Diagnostics immobiliers obligatoires

Vous vous demandez quels diagnostics sont exigés ? Quand faut-il les réaliser ?

Pourquoi les diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires lors d'une vente ?Copier

Lorsque vous mettez en vente un bien immobilier, la réglementation vous impose de fournir à l’acheteur un Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Ce dossier rassemble plusieurs diagnostics visant à :

• Assurer la transparence de la vente,

• Prévenir les litiges entre vendeurs et acheteurs, notamment en exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés correspondant aux diagnostics réalisés,

• Préserver la santé et la sécurité des futurs occupants,

• Estimer la performance énergétique du bien.

En d’autres termes, ces diagnostics permettent à l’acquéreur d’avoir une idée plus précise de l’état du bien immobilier qu’il s’apprête à acheter.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un bien ?Copier

Les diagnostics à fournir varient en fonction de plusieurs critères : l’année de construction, la localisation géographique, les équipements présents dans le logement, etc. Voici la liste de quelques-uns des principaux diagnostics immobiliers obligatoires lors d'une vente :

1. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)Copier

Le DPE est un diagnostic obligatoire pour tout bâtiment ou partie de bâtiment équipé d’un système de chauffage ou de refroidissement. Le DPE évalue son efficacité énergétique, à savoir sa consommation d'énergie ainsi que son impact en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Le DPE, établit un classement du bien au regard de sa performance énergétique, de A (très économe) à G (très énergivore).

Durée de validité du DPE : 10 ans

2. L’Audit ÉnergétiqueCopier

L’Audit Énergétique est un diagnostic obligatoire pour tout bâtiment ou partie de bâtiment à usage d'habitation ne relevant pas du statut de la copropriété et dont la classe du DPE est E, F ou G.

L’Audit Énergétique formule notamment des propositions de travaux compatibles avec les servitudes prévues par le code du patrimoine et dont le coût n’est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien. Ces propositions présentent un parcours de travaux cohérent par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante.

Durée de validité de l’Audit Énergétique : 5 ans

3. Le diagnostic AmianteCopier

Le diagnostic Amiante concerne tout bâtiment ou partie de bâtiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. Ce diagnostic vise à repérer l’éventuelle présence d’amiante dans certains matériaux et produits de construction, s’ils sont accessibles sans travaux destructifs. Lorsque les matériaux et produits contenant de l’amiante se dégradent, ils libèrent des fibres qui peuvent être inhalées par les occupants. Invisibles à l’œil nu, ces fibres d’amiante sont néanmoins très dangereuses pour la santé. La présence d'amiante n'empêche pas la vente, mais le futur acquéreur doit en avoir connaissance avant d'acheter.

De ce fait, informé de la présence d'amiante, l'acquéreur qui achète le bien en l'état ne peut demander ni l'annulation de la vente pour ce motif, ni un quelconque dédommagement dû au coût du désamiantage. En achetant ce bien immobilier, l'acquéreur prend en charge les différentes obligations liées à la présence d'amiante, à ses frais.

Durée de validité du diagnostic Amiante : Non définie par la réglementation (obligations règlementaires à vérifier si présence d’amiante)

4. Le diagnostic Plomb (CREP)Copier

Obligatoire pour les logements construits avant 1949, le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) consiste à mesurer la concentration en plomb des revêtements du bien immobilier, y compris les revêtements extérieurs au logement, afin d’identifier ceux contenant du plomb, et à décrire leur état de conservation. Les revêtements concernés sont les peintures, les vernis, les papiers peints, les enduits…

Le CREP permet aussi d’identifier les situations de risque de saturnisme infantile, ainsi que les situations de dégradation du bâti susceptibles de porter gravement atteinte à la santé ou la sécurité des occupants, et de les signaler à l’Agence Régionale de Santé (ARS).

Durée de validité du diagnostic Plomb : 1 an si présence de plomb, sinon illimitée

Attention : la durée de validité de ce diagnostic n’est pas la même dans un contexte de location. 

5. Le diagnostic TermitesCopier

L'état relatif à la présence de termites est requis pour tout bâtiment ou partie de bâtiment situé dans une zone géographique classée à risque par arrêté préfectoral.

Son objectif est d’identifier les composants de la construction infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas, grâce à un examen visuel des parties visibles et accessibles, ainsi qu’un sondage mécanique non destructif des bois visibles et accessibles. Les indices d’infestation des autres agents de dégradation biologique du bois sont notés de manière générale pour information du donneur d’ordre.

Durée de validité du diagnostic Termites : 6 mois

6. Le diagnostic ÉlectricitéCopier

Le diagnostic Électricité est obligatoire pour les logements dont l'installation électrique date de plus de 15 ans. Son objectif est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Il est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en aval du disjoncteur de branchement de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. L'état de l'installation intérieure d'électricité porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.

Durée de validité du diagnostic Électricité : 3 ans 

Attention : la durée de validité de ce diagnostic n’est pas la même dans un contexte de location.

7. Le diagnostic GazCopier

Le diagnostic Gaz est obligatoire pour les logements dont l'installation de gaz date de plus de 15 ans. Son objectif est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Il est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances. L'état de l'installation intérieure de gaz décrit, au regard des exigences de sécurité, l'état des appareils fixes alimentés par le gaz et des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz, ainsi que l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, sans démontage d'éléments des installations.

Durée de validité du diagnostic Gaz : 3 ans

Attention : la durée de validité de ce diagnostic n’est pas la même dans un contexte de location.

8. L'État des Risques et Pollutions (ERP)Copier

Ce diagnostic est obligatoire pour tout bâtiment, partie de bâtiment ou terrain non bâti situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, miniers ou naturels, et/ou dans une zone de sismicité, et/ou dans une zone à potentiel radon élevé, et/ou dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte, et/ou dans une zone assujettie à des obligations de débroussaillement.

Un État des Risques et Pollutions (ERP) est alors établi, indiquant, le cas échéant, l'existence de ces contraintes et obligations.

Durée de validité de l’ERP : 6 mois, sauf s’il y a modification du risque entre le compromis et la vente

9. Le diagnostic AssainissementCopier

Obligatoire pour la vente de tout ou partie d'un bâtiment à usage d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Le diagnostic est alors réalisé par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) de la collectivité locale (commune ou communauté de communes). Il consiste à identifier les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l'environnement. Le cas échéant, il précise les travaux à réaliser pour les éliminer, dans un délai d’un an.

Pour ce qui est des bâtiments raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, la nécessité de réaliser un diagnostic dépend de la réglementation locale. Le cas échéant, un arrêté communal ou intercommunal définit l’exigence de

diagnostic et sa durée de validité.

Durée de validité du diagnostic Assainissement Non Collectif : 3 ans

Durée de validité du diagnostic Assainissement Collectif : À vérifier auprès de la collectivité locale

10. Information sur la présence d'un risque de méruleCopier

Il ne s’agit pas à proprement parler d’un diagnostic. Dans les zones classées à risque de mérule par arrêté préfectoral, il faut fournir cette information, soit sous la forme d’un document que nous sommes en mesure de produire, soit directement en produisant l’arrêté préfectoral.

Néanmoins, dans certaines communes du département du Finistère, un arrêté préfectoral impose la réalisation d’un état parasitaire visant prioritairement à rechercher la présence de mérule, en cas de vente d’un immeuble bâti.

Durée de validité de l’Information sur la présence d'un risque de mérule : Non définie par la réglementation, mais il est conseillé de la renouveler à chaque transaction

Durée de validité du diagnostic Mérule dans le Finistère : 6 mois

11. L’État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA)Copier

Ce diagnostic est obligatoire pour tout bâtiment à usage total ou partiel d'habitation, ainsi que pour tout terrain constructible situé dans l'une des zones de bruit définies par un Plan d'Exposition au Bruit (PEB).

Un État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA) est alors établi, comportant l'indication claire et précise de cette zone, et l'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter le plan d'exposition au bruit.

Durée de validité de l’ENSA : Non définie par la réglementation, mais il convient de vérifier l’évolution de la cartographie du risque à chaque transaction

12. Le mesurage Loi CarrezCopier

Obligatoire pour la vente de lots de copropriété, quel qu’en soit l’usage, ce mesurage fournit la surface privative du bien, sur la base de la constitution du lot figurant dans l’état descriptif de division de la copropriété.

Cette surface privative ne prend pas en compte les caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m².

Durée de validité du mesurage loi Carrez : non définie par la réglementation, mais la jurisprudence incite à le refaire à chaque transaction