Les nouvelles obligations liées au DPE et passoire thermique
Publié par Visquet
le 27/08/2025
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Comprendre le contexte des passoires thermiques et du nouveau DPE
L'urgence énergétique et environnementale
La France compte aujourd'hui près de 5 millions de logements considérés comme des passoires thermiques, représentant environ 17% du parc immobilier. Face à l'urgence climatique et aux objectifs de neutralité carbone fixés à 2050, le gouvernement a renforcé la réglementation pour accélérer la rénovation énergétique des bâtiments.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Une passoire thermique désigne un logement classé F ou G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces biens consomment plus de 330 kWh/m²/an ou émettent plus de 70 kg de CO2/m²/an.
Caractéristiques principales :
- Isolation défaillante
- Systèmes de chauffage vétustes ou inadaptés
- Consommation énergétique excessive
- Inconfort thermique pour les occupants
Le nouveau DPE : un diagnostic renforcé
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a été entièrement revu pour devenir plus fiable et informatif.
Principales évolutions :
- Méthode de calcul unifiée basée sur les caractéristiques techniques du logement
- Valeur juridique opposable (et non plus simplement informative)
- Recommandations de travaux hiérarchisées
- Estimation des coûts énergétiques annuels
Le calendrier des interdictions : dates clés à retenir
Logements classés G
- Dès maintenant (2023) : Les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an sont interdits à la location (environ 90 000 logements concernés)
- À partir de 2025 : L'ensemble des logements classés G (environ 600 000 biens) ne pourront plus être mis en location
Logements classés F
- À partir de 2028 : Les logements classés F (environ 1,2 million de biens) seront interdits à la location
Logements classés E
- À partir de 2034 : Les logements classés E (environ 2,6 millions de biens) devront également respecter cette interdiction
Bon à savoir : Ces interdictions s'appliquent uniquement aux nouvelles locations. Les locataires déjà en place ne peuvent pas être expulsés pour ce motif.
Les nouvelles obligations pour les propriétaires
Audit énergétique obligatoire en cas de vente
Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison ou d'un immeuble classé F ou G nécessite un audit énergétique réglementaire.
Ce document comprend :
- État des lieux détaillé de la performance énergétique
- Propositions de travaux avec estimation des coûts
- Impact des travaux sur la facture énergétique
- Informations sur les aides financières disponibles
Mention obligatoire du DPE dans les annonces
Toutes les annonces immobilières doivent désormais mentionner :
- La classe énergétique du bien (A à G)
- La classe d'émission de gaz à effet de serre
- L'estimation de la facture énergétique annuelle
Gel des loyers pour les passoires thermiques
Depuis août 2022, les propriétaires de logements classés F et G ne peuvent plus augmenter les loyers entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail, sauf réalisation de travaux d'amélioration énergétique.
Conséquences pour les propriétaires
Impact sur la valeur du bien
Les études de marché révèlent une décote significative pour les passoires thermiques :
- Jusqu'à 10% de moins-value pour un logement classé F
- Jusqu'à 18% de moins-value pour un logement classé G
- Demande en baisse constante pour ces biens
Obligations de travaux de rénovation
Pour maintenir leur bien en location, les propriétaires devront engager des travaux de rénovation énergétique.
Interventions les plus efficaces :
- Isolation thermique (combles, murs, sols)
- Remplacement du système de chauffage
- Installation de ventilation performante
- Changement des menuiseries
Sanctions en cas de non-conformité
Les propriétaires qui ne respectent pas ces obligations s'exposent à :
- L'impossibilité de louer leur bien légalement
- Des recours juridiques de la part des locataires
- Des amendes pouvant aller jusqu'à 5 000 euros pour les particuliers
Droits et protections pour les locataires
Droits des locataires en place
Les locataires occupant déjà un logement classé F ou G bénéficient de protections spécifiques :
- Impossibilité d'expulsion pour motif énergétique
- Droit au maintien dans les lieux
- Possibilité d'exiger des travaux d'amélioration
Recours possibles pour les locataires
En cas de logement non conforme, les locataires peuvent :
- Saisir la commission départementale de conciliation
- Demander une réduction de loyer
- Engager une procédure judiciaire pour exiger des travaux
- Bénéficier de l'aide juridictionnelle si nécessaire
Évolution du marché locatif
La raréfaction progressive des passoires thermiques sur le marché locatif entraîne :
- Une tension accrue sur les logements performants
- Une évolution des critères de choix des locataires
- Un développement de l'offre de logements rénovés
Solutions et accompagnement pour réussir sa transition énergétique
Options en cas d'impossibilité technique
Certaines situations particulières peuvent justifier des dérogations temporaires :
- Contraintes architecturales en copropriété
- Bâtiments classés monuments historiques
- Impossibilité technique démontrée par un bureau d'études
Aides financières disponibles
Les propriétaires peuvent bénéficier de nombreux dispositifs d'aide :
Principales aides :
- MaPrimeRénov' : jusqu'à 20 000 euros selon les revenus
- Éco-prêt à taux zéro : financement jusqu'à 50 000 euros
- TVA réduite à 5,5% pour les travaux de rénovation énergétique
- Aides locales : subventions départementales et régionales
- Certificats d'économies d'énergie (CEE) : primes des fournisseurs d'énergie
L'importance de l'accompagnement professionnel
Pour optimiser votre projet de rénovation, l'accompagnement par des professionnels s'avère essentiel :
- Diagnostic précis : évaluation complète des besoins
- Planification des travaux : optimisation des coûts et des délais
- Recherche de financement : maximisation des aides disponibles
- Suivi de chantier : garantie de qualité des interventions
Conseil : Chez 6ème Avenue, nous accompagnons nos clients propriétaires dans l'évaluation de leur bien et les orientons vers les professionnels qualifiés pour leurs projets de rénovation énergétique.
Anticiper pour valoriser son patrimoine immobilier
Les nouvelles obligations liées au DPE et aux passoires thermiques représentent certes un défi majeur pour les propriétaires, mais aussi une opportunité de valoriser leur patrimoine immobilier. En anticipant ces évolutions réglementaires et en engageant les travaux nécessaires, vous préservez la valeur de votre bien tout en contribuant aux objectifs environnementaux nationaux.
L'accompagnement par des professionnels de l'immobilier devient indispensable pour naviguer dans cette transition énergétique. Que vous souhaitiez vendre, louer ou simplement optimiser votre bien, une stratégie adaptée vous permettra de tirer parti de ces évolutions réglementaires.
La performance énergétique est désormais un critère déterminant sur le marché immobilier. Investir dans la rénovation énergétique, c'est investir dans l'avenir de votre patrimoine et participer activement à la lutte contre le changement climatique.
